Ažurirano Jun 2026
Kupovina stana je jedna od najvažnijih finansijskih odluka u životu. Međutim, posljednjih mjeseci sve više se govori o novim pravilima kreditiranja koja bi mogla značajno uticati na buduće kupce nekretnina.
Ako planirate da kupite stan u Podgorici ili bilo gdje u Crnoj Gori u narednih nekoliko godina, važno je da razumijete šta se mijenja, koliko zapravo možete da priuštite i koje greške treba izbjeći prije odlaska u banku.
U ovom vodiču objasnićemo:
- Da li će kupovina stana od 2027. zaista postati teža
- Kako da izračunate svoj realni kreditni kapacitet
- Pet najčešćih grešaka koje kupci prave
- Koje lokacije u Podgorici najbolje čuvaju vrijednost nekretnine
Zašto se govori da će kupovina stana od 2027. biti teža?
Centralne banke širom Evrope posljednjih godina uvode strožije mjere kreditiranja s ciljem smanjenja rizika prezaduženosti stanovništva i očuvanja stabilnosti bankarskog sistema.
Iako konačni detalji i dinamika primjene zavise od regulatornih odluka, trend je jasan:
- veće učešće kupca
- stroža procjena kreditne sposobnosti
- manji procenat primanja koji može biti opterećen ratom
- detaljnija provjera postojećih finansijskih obaveza
Drugim riječima, građani koji danas mogu dobiti određeni iznos kredita možda od 2027. neće moći da se zaduže u istom obimu.
-To ne znači da će krediti nestati.
-To znači da će planiranje postati važnije nego ikad.
-Kupci koji unaprijed pripreme finansije imaće znatno bolju poziciju od onih koji čekaju posljednji trenutak.
Trenutno banke u velikom broju slučajeva odobravaju kredite tako da ukupna kreditna opterećenja klijenta mogu dosezati približno 50% redovnih mjesečnih primanja.
Prema regulatornim izmjenama koje stupaju na snagu od 1. januara 2027. godine, za dio novih stambenih kredita primjenjivaće se znatno strožiji kriterijumi, pa mjesečna rata kredita neće smjeti prelaziti približno 30% primanja klijenta.
U praksi, to znači da bi kupci sa istom platom od 2027. godine mogli ostvariti pravo na manji iznos kredita nego što bi mogli danas
Praktični savjet za tajming: ako kupujete za život, a ne za špekulaciju, najbolji trenutak nije “kada internet kaže da će pasti kamate”, nego kada imate tri stvari odjednom: čisto učešće, predfilterisanu kreditnu sposobnost i stan sa urednom dokumentacijom. Čekanje 2027. ima smisla samo ako vam treba vrijeme da povećate štednju, zatvorite postojeće keš kredite ili stabilizujete zaposlenje. U suprotnom, veća je šansa da ćete 2027. gledati skuplji stan sa sličnom ratom nego isti stan sa osjetno manjom ratom. To je analitička procjena zasnovana na sadašnjim trendovima cijena, stambenog kreditiranja i ECB okruženja.
Izvori: ECB EU Hipotekarna Banka Crne Gore MONSTAT
Koliki stambeni kredit možete dobiti i kakav stan realno možete kupiti?
Jedna od najvećih grešaka jeste da ljudi prvo pronađu stan, a tek onda odu u banku.
Pravi redosljed je upravo obrnut.
Prije nego što počnete da pregledate oglase, potrebno je da utvrdite svoj realni budžet.
Pri tome treba uzeti u obzir:
1. Mjesečna primanja
Banke procjenjuju ukupna prijavljena primanja svih učesnika u kreditu.
U obzir se uzimaju:
- plata
- ugovor o radu
- dužina zaposlenja
- stabilnost prihoda
2. Postojeća zaduženja
Ako već imate:
- gotovinski kredit
- kreditnu karticu
- dozvoljeni minus
- lizing
to direktno utiče na iznos stambenog kredita koji možete dobiti.
Mnogi kupci ne znaju da čak i neiskorišćena kreditna kartica može smanjiti kreditni potencijal.
3. Učešće kod kupovine stana
Što je veće učešće, to su:
- bolji uslovi kredita
- niža rata
- veće šanse za odobrenje
Kupac koji raspolaže sa 20.000–30.000 € učešća često može dobiti značajno povoljnije uslove od nekoga ko ulazi sa minimalnim iznosom.
4. Troškovi koje ljudi zaboravljaju
Osim same cijene stana, postoje i dodatni troškovi:
- obrada kredita
- notar
- procjena nekretnine
- osiguranje
- opremanje stana
- eventualna adaptacija
Zbog toga je preporučljivo ostaviti finansijsku rezervu.
Izvori: Hipotekarna Banka CKB Centralna Banka Crne Gore
Pet grešaka koje kupci prave prije odlaska u banku
Greška #1: Traženje stana bez definisanog budžeta
Ovo je najčešći scenario.
Kupac pronađe idealan stan, emocionalno se veže za njega, a tek onda sazna da kredit nije moguće realizovati.
Prvi korak uvijek treba da bude procjena kreditne sposobnosti.
Greška #2: Ignorisanje dodatnih troškova
Kupovina stana nije samo kupovina kvadrata.
Troškovi opremanja, administracije i preseljenja mogu predstavljati ozbiljan finansijski izdatak.
Greška #3: Oslanjanje na jednu banku
Razlike između banaka često mogu značiti desetine hiljada eura kroz cijeli period otplate.
Uvijek je preporučljivo uporediti više ponuda.
Greška #4: Kupovina isključivo na osnovu cijene
Najjeftiniji stan nije uvijek najbolja investicija.
Lokacija, kvalitet gradnje, infrastruktura i budući razvoj naselja često imaju mnogo veći uticaj na vrijednost nekretnine.
Greška #5: Predugo čekanje
Mnogi kupci godinama čekaju „idealni trenutak“.
Istorija tržišta pokazuje da se idealni trenutak rijetko prepoznaje unaprijed.
Mnogo važnije pitanje je:
Da li ste vi finansijski spremni?
Koje lokacije u Podgorici najbolje čuvaju vrijednost nekretnine?
Ako kupujete stan ne samo za život već i kao dugoročnu investiciju, lokacija postaje presudan faktor.
Na osnovu višegodišnjih tržišnih kretanja, određeni djelovi Podgorice pokazuju stabilnu tražnju bez obzira na tržišne cikluse.
1. Central Point
Prosječna cijena u oglasima: oko 3.370 €/m²
Central Point je posljednjih godina postao jedna od najtraženijih lokacija u Podgorici. Blizina poslovnih centara, Big Fashiona i velikog broja kompanija čini ga atraktivnim i za kupce i za zakupce.
Prednosti:
- velika potražnja za izdavanjem
- moderna gradnja
- kvalitetna infrastruktura
- dobra mogućnost preprodaje
Nedostatak:
- visoka početna cijena kupovine
2. Gorica C
Prosječna cijena u oglasima: oko 3.290 €/m²
Gorica C važi za jednu od najprestižnijih adresa u Podgorici. Ponuda stanova je ograničena, što dugoročno pozitivno utiče na cijene.
Prednosti:
- mirna lokacija
- blizina centra
- ekskluzivnost
- ograničena nova gradnja
Nedostatak:
- manji broj nekretnina na tržištu
3. City Kvart
Prosječna cijena u oglasima: oko 3.170 €/m²
Jedan od najaktivnijih djelova grada kada je riječ o kupoprodaji i izdavanju stanova.
Prednosti:
- veliki broj kupaca
- razvijena infrastruktura
- lako izdavanje
- velika ponuda sadržaja
Nedostatak:
- gužve i problemi sa parkingom
4. Preko Morače
Prosječna cijena u oglasima: oko 2.900 €/m²
Ovaj dio grada već decenijama važi za jednu od najsigurnijih investicija u Podgorici.
Prednosti:
- odlična lokacija
- stabilna tražnja
- blizina škola, fakulteta i institucija
Nedostatak:
- mnogi stanovi zahtijevaju renoviranje
5. Centar
Prosječna cijena u oglasima: oko 2.760 €/m²
Centar grada ima prednost koju nijedna nova lokacija ne može dobiti – blizinu svih važnih sadržaja.
Prednosti:
- uvijek tražena lokacija
- dobra mogućnost izdavanja
- ograničena ponuda
Nedostatak:
- parking i kvalitet zgrada variraju od ulice do ulice
6. Ljubović
Prosječna cijena u oglasima: oko 2.530 €/m²
Ljubović posljednjih godina privlači kupce koji žele dobar odnos cijene, lokacije i kvaliteta života.
Prednosti:
- blizina centra
- dobra povezanost sa ostatkom grada
- povoljnija cijena u odnosu na premium kvartove
Nedostatak:
- kvalitet zgrada značajno varira
Kako donijeti pametnu odluku kod kupovine stana?
Kupovina stana nije pitanje sreće.
To je kombinacija:
- dobrog finansijskog planiranja
- pravilne procjene kreditne sposobnosti
- izbora kvalitetne lokacije
- razumijevanja tržišnih trendova
Bez obzira da li kupujete prvi stan ili investirate u nekretninu, najvažnije je da odluku donosite na osnovu činjenica, a ne pretpostavki.
Tržište će se mijenjati.
Bankarski uslovi će se mijenjati.
Ali kvalitetna nekretnina na dobroj lokaciji ostaje jedan od najstabilnijih oblika dugoročne vrijednosti.
Potrebna vam je procjena koliko stana realno možete kupiti?
Naš tim svakodnevno prati tržište nekretnina, bankarske uslove i kretanje cijena u Podgorici.
Kontaktirajte nas za besplatnu konsultaciju i saznajte:
✔ Koliki kredit realno možete dobiti
✔ Koje lokacije imaju najveći potencijal rasta vrijednosti
✔ Koji stanovi trenutno nude najbolji odnos cijene i kvaliteta
✔ Kako da izbjegnete najskuplje greške pri kupovini
Kupovina stana počinje dobrim informacijama.
Napomena o izvorima podataka
Podaci i zaključci navedeni u ovom tekstu zasnivaju se na kombinaciji zvaničnih statističkih izvora, javno dostupnih podataka finansijskih institucija, tržišnih analiza i aktuelnih pokazatelja sa tržišta nekretnina u Crnoj Gori.
Prilikom izrade članka korišćeni su podaci i informacije dostupni kroz:
- MONSTAT (Uprava za statistiku Crne Gore)
- Centralnu banku Crne Gore (CBCG)
- Hipotekarnu banku AD Podgorica
- Crnogorsku Komercijalnu Banku (CKB)
- javno dostupne uslove stambenog kreditiranja vodećih banaka u Crnoj Gori
- tržišne izvještaje i analize sektora nekretnina
- aktuelne ponude i oglase nekretnina na tržištu tokom 2025. i 2026. godine
- iskustva profesionalaca iz sektora posredovanja u prometu nekretnina
Važno je napomenuti da u Crnoj Gori trenutno ne postoji javno dostupan zvanični registar realizovanih kupoprodaja po naseljima i kvartovima, zbog čega se procjena atraktivnosti pojedinih mikrolokacija zasniva na kombinaciji tržišnih pokazatelja kao što su nivo tražnje, brzina prodaje, cijene nekretnina, interesovanje zakupaca, infrastrukturni razvoj i dugoročna stabilnost lokacije.
Stavovi i procjene predstavljeni u ovom članku imaju informativni karakter i ne predstavljaju finansijski, investicioni ili pravni savjet. Kupcima se preporučuje da prije donošenja konačne odluke konsultuju banku, kreditnog savjetnika, procjenitelja ili licenciranu agenciju za nekretnine.